深度解读|平均9天诞生1幅万元地，常州上半年土拍后房价如何变革？

2020年的时间线跟往年很不一样，停滞了将近一个季度。二季度的时间轴突然变得“快”了起来。

上周的几场土拍，为上半年常州土拍市场的火热画下了句号，也为下半年的土地市场开启了新的篇幅。

那么，2020年上半年常州土拍市场的整体表现如何呢？克而瑞常州房产测评为大家带来详细的解读。

23幅、123万㎡、256亿

供应方面：

2020年上半年，常州全市涉宅经营性用地（不含融资、回购、定向商品房用地）已公告挂牌的地块共39块，供应总面积214.59㎡，折合3219亩。

其中常州市区涉宅经营性用地已公告挂牌的地块共27幅，供应面积144.64万方，折合2170亩。

成交方面：

2020年上半年，常州全市涉宅经营性用地（不含融资、回购、定向商品房用地）共成交34幅；成交面积193.07万方，折合3001亩；总成交金额306.44亿。

其中，常州市区涉宅经营性用地（不含融资、回购、定向商品房用地）共成交23幅；成交面积123.32万方，折合1848亩；总成交金额256.08亿元。

同比去年，供地降速：

从整个供应成交的节奏同比来看，今年的供地进度明显慢于2019年。一方面是供地频次有所减少，另一方面是供应地块的单幅面积有所减小。

从常州市区供地3000亩的年度目标来看，年度供地完成率为73%。这也意味着，常州市区除了7月的8幅地之外，接下来的三季度还将有小规模的供地热潮出现。

最高溢价115% 6月持续火热

2020年上半年，常州土地市场从3月开始进入高热期，一直持续到6月。

在溢价表现上，上半年多幅地块表现较为突出。溢价超过50%的地块有8幅。其中，6月底成交的西太湖澜月湾生态公园北侧地块溢价达到了115%，竞拍轮数102轮，创下了三年来的溢价新高。

嘉宏5月下旬竞得的金海塑业地块，溢价率达到了溢价率86.7%，位列半年度第二位。

从高溢价地块分布的区域和成交的时间节点来看，2020年上半年常州土拍热度比往年延续的时间更长。

2019年上半年企业拿地热情一路走高，6月因市场金融环境收紧等原因，房企拿地趋于谨慎，进入下半年房企拿地激进度处于低位、保守状态。

2020年3月开始，常州市区优质地块逐步放量，拉动房企拿地意愿度，房企拿地信心稳中探进；5-6月城市大量地块集中入市，其中不乏怀德、新市府、湖塘老城区核心宅地，青龙、西太湖、牛塘等热点良地，房企拿地热情依然高胀，优质地块引争。而低溢价的地块，也多是由于地块起拍条件较高或者开发限制，上半年素质欠佳的地块不多见。房企求稳求进，扩张为大势，理性为基调。

房企投资“稳中探进”

供地节奏“有的放矢”，房企投资“稳中探进”是2020年上半年常州土地市场的主基调。

从上半年常州房企的增储榜单来看，深耕性房企扩张步伐相对更大。

本地房企嘉宏，深化住宅+商业双轮驱动模式，加强布局各个区域。踩准扩张方向和节奏，扩大新北、武进版图，持续主城深耕。实现增储近55万方，为后续企业业绩蓄力。另一方面，嘉宏在项目运营上加强和头部房企间的合作，后期储备量还有进一步扩大的余地。

外来房企中路劲、蓝光等房企积极拓展主城的同时发力乡镇，为企业稳步发展储货。荣盛、华宇、中南菩悦、阳光城、碧桂园等房企也悄然发力，积极拓展储备。

新进房企方面，大唐是真正的首进。但该房企在去年年底到今年半年多的时间内，已参与过多幅地块的竞拍，直至今年6月底拿下武高新南夏墅地块。另外，阳光城、德商等房企此前是通过合作开发进入常州市场，独立拿地也是第一次。

每年3000亩的宅地供应，对于房企来说，是规模化扩张的最大限制。房企想要求规模，求增长，一方面必须向乡镇求突围之路，一方面又要向主城寻求质变发展。只有真正实现多点布局的房企，房企接下来在常州的行业影响力才能进一步提升。

在7月接下来的土拍过程中，我们还将看到一些房企可能会有拿地动作，例如保利、金科、中梁、中海等，这些房企在上半年的竞拍过程中都未有收获，如果想要提升在常州的储备量，下半年就必须出手了。

每隔9天诞生一幅万元地

与往年不同的是，2020年上半年，“万元地”已经成为各区域的标配。

从3月11日-6月30日，常州新增12幅万元地，平均9天就要诞生一幅万元地，这是以往的三年都不曾有过的速度。

2020年4月10日，德商竞得天宁区杨班村地块，成交楼面价19793元/㎡，创下了常州土地楼面价新高。

2020年5月15日，丁塘河湿地公园西侧C地块被黑牡丹竞得，成交楼面价10106元/㎡，至此，常州主城各区域地块最高楼面价均突破万元/㎡。

2020年6月30日，西太湖、牛塘两幅地块再度破万，常州主城万元地达到23幅。

接下来的7月，就在本周，皇粮浜2#地块即将开拍，起拍楼面价10004元/平米。

至此，常州各区域的重点版图均浮出水面。

后市预测

房企储备竞争压力大 土拍热度还将持续

从房企的储备来看，常州目前有大体量项目储备的房企已经不多，各房企补仓压力仍然存在。截止到上半年，常州土拍新增最大建面257万方，TOP5房企新增储备占比53%。

这种高度集中的储备量，对于未来半年甚至明年的企业销售业绩的变动，将带来较大的影响。也会影响整体市场格局。

结合去化量来看，常州市区每年去化量在500万方左右，近三年的土地成交所带来的供应建面，依然难以与去化建面平衡。整体市场呈现供求偏紧的趋势。

对于房企来说，这样的市场环境，增储需求大幅凸显。下班年房企拿地竞争压力依然较大。对于优质地块，房企仍会伺机突破，机会性增储。土拍市场热度持续的概率非常大。

从各区域的供求关系来看，目前武进区供应缺口较大，各区域平均楼板价还在进一步上涨，未来一段时间内，这种供求状态将继续带动地价和房价的稳步上涨。

新一轮房价格局正在形成

纵观近三年来常州各区域的房价地价走势图，我们可以看到，各区域的房价体系在基本形成的同时，又有新一轮的上涨动能。

在新一轮地价上涨的过程中，房价上涨动能最大的第一梯队已经形成，包括湖塘老城区、牛塘、勤业-花园板块、青山桥-红梅板块、新市府板块、淹南板块及嘉泽、春江板块等。

有主城也有乡镇，为什么这些板块的上涨动能最大？地价/房价占比超过50%，且房价地价差值过小。新一轮地价形成后，这些区域房价上涨的势能还没完全发挥。

第二梯队中，不少区域地价还有待更新，未来这个梯队更新的速度也会加快，第一第二梯队还将洗牌。

同时，未来各区域待出让地块中，依然存在较多潜在万元地块，核心板块地价过万成为新常态。

很显然，2020年，在土拍带动下， 常州房价地价都将全面重塑。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

▍懂常州，更懂常州楼市

C R I C · C H A N G Z H O U 

---

瑞瑞

克而瑞常州房产测评分析师

扫码咨询购房相关事宜

&进入购房交流群

喜欢本篇内容请给我们点个在看